לפני שמתאהבים בדירה, כדאי לדעת כמה כסף צריך להביא מהבית. התשובה מעוגנת ברגולציה של בנק ישראל — הוראה 329 — והיא תלויה בסוג הרכישה.
תקרות המימון בבנקים
- דירה ראשונה (יחידה) — עד 75% מימון. כלומר הון עצמי של לפחות 25%.
- משפרי דיור — עד 70% מימון. הון עצמי של 30%.
- דירה להשקעה — עד 50% מימון. הון עצמי של 50%.
על דירה של ₪2,000,000, דירה ראשונה דורשת ₪500,000 הון עצמי — ולזה מתווספות עלויות נלוות שרבים שוכחים: מס רכישה (אם חל), עורך דין, מתווך, שמאות, שיפוץ בסיסי והוצאות מעבר. כלל אצבע: להוסיף 3%–5% ממחיר הדירה מעבר להון העצמי.
החסם השני, שחשוב לא פחות: יחס ההחזר
גם עם הון עצמי מספיק, הבנק בודק את יחס ההחזר להכנסה. ההחזר החודשי לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה — וזו תקרה, לא המלצה. יחס נוח באמת הוא עד 33%, שמשאיר מרווח נשימה לריבית שעולה ולחיים שקורים. לפעמים דווקא היחס, ולא ההון העצמי, הוא שקובע את תקציב הרכישה.
ומה עושים כשחסר הון עצמי?
מקורות משלימים מקובלים
- עזרה מהמשפחה — המקור הנפוץ ביותר. חשוב לעגן מתנה או הלוואה משפחתית בכתב.
- חילוץ הון מנכס של ההורים — הורים עם דירה משולמת יכולים לשעבד חלק ממנה ולגייס הון עצמי לילדים, בריבית של משכנתא.
- קרנות השתלמות נזילות — לעיתים עדיף להשתמש בהן מאשר לגייס חוב יקר, ולעיתים לא. תלוי בתשואה ובמס.
- מימון משלים חוץ-בנקאי — שכבה שנייה מעבר לתקרת הבנק, עד 85%–90% משווי הנכס בתיקים מתאימים. יקרה יותר מהמשכנתא הבנקאית, ונבחנת לגופה.
ממה להיזהר
הלוואה צרכנית ״מוסתרת״ להשלמת הון עצמי היא מהלך מסוכן כפליים: גם ריבית גבוהה, וגם החזר נוסף שמכביד על יחס ההחזר — ועלול להפיל את אישור המשכנתא עצמה. אם ההון העצמי לא סוגר, הפתרון צריך להיבנות נכון, לא להיטלא.
השורה התחתונה
תקציב רכישה אמיתי נגזר משלושה מספרים: ההון העצמי, תקרת המימון לסוג הרכישה, ויחס ההחזר שההכנסה שלכם מאפשרת. מי שמחשב את שלושתם לפני שמחפש דירה — מחפש בטווח הנכון, וחוסך לעצמו עוגמת נפש מול עסקה שלא תיסגר.
מתכננים משכנתא? דברו איתנו לפני הבנק
ההבדל בין להגיע לבד לבין להגיע דרך משרד שמגייס עשרות מיליונים בחודש — שווה בממוצע 250,000 ש״ח.